已交房未入住，物业费打九折或更低

　　长沙晚报全媒体记者 孙占锋

　　开发商交房时，发现问题必须整改，要不要交物业费？已经交了钥匙，但没装修、没入住，要不要交物业费？物业公司安保、卫生服务太差，可不可以不交物业费？……买房一阵子，物业一辈子！对每个人来说，身边的“小物业”，着实关乎到“大民生”。特别是类似上面这些问题，想必很多人或多或少都遇到过。那么，物业费可不可以不交、少交？近日，修订后的《湖南省物业服务收费管理办法》（以下简称《管理办法》）发布，自2022年5月15日起施行，有效期五年。我们不妨从中探寻一下法规层面的依据。

　　问题1

　　正式收房前，要不要交物业费？

　　要交！但不要自己掏腰包。先看《管理办法》第十五条第（三）款的表述——

　　买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。

　　开发商要你收房时，如果发现房屋有质量问题、不满意，可以要求开发商进行整改，比较常见的是类似空鼓、裂纹、漏水、不平整等方面的小问题。如果是严重影响建筑主体结构（承重墙、梁、柱等）安全的质量问题，房屋很难通过竣工验收，哪怕真的这样交到你手里，也完全可以依法要求解除购房合同，并要求赔偿。

　　《管理办法》明确了建设单位向受买人交房时间节点必须是实质性办理了交付手续。若房屋有小问题需要整改，整改期间的物业费还是要交的，但是由开发商来交。如果“无正当理由拖延办理交付手续”，物业费也是要交的，也是首先由开发商“垫付”然后再向买房人追缴。

　　问题2

　　收了房后，就要立即交物业费吗？

　　有一个月的费用不用自己交。先看《管理办法》第十五条第（一）（二）款的表述——

　　（一）前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；

　　（二）房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳。

　　很明确，收房当月的物业费也是由开发商来交的，次月及以后的物业服务费，才由业主交纳。举个例子：房子2022年5月15日正式交付，按时收房后，从2022年6月开始交物业费就行。

　　问题3

　　没装修、没入住，要不要交物业费？

　　要交，但是可以打折，而且最起码九折！先看《管理办法》第十五条第（五）款的表述——

　　（五）业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定。

　　翻译一下：就是最多也只交90%，还可以更低。不过，收房后一分钱物业费都不交，肯定是不对的。

　　问题4

　　对物业服务不满意，可以不交物业费吗？

　　大多数情况下不行！先看《管理办法》第十七条的表述——

　　物业服务费用交纳义务人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；逾期不交纳的，物业服务人依法追缴。成立了业主大会的，其业主委员会有义务督促业主交纳。

　　这里明确的是业主的义务，就是按物业服务合同“按时足额”交物业费，不交的话物业公司可以去法院告你，而且根据大多数案例，一告一个准。

　　业主就这么憋屈没法了？也不是！对于物业服务质量整体看待，因为物业服务单位所服务的是全体业主和整个小区，用法律术语讲“具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性”，因此业主个人不能因为对物业公司的安保、卫生等局部服务不满而拒交物业费。但是，如果物业服务明显违法了，安全保障明显缺失、接连招贼了，垃圾没人清理、堵了大门了……这些情况下，物业费可以适当减免，甚至可以要求物业单位进行赔偿。当然了，这些情况协商不顺的话，闹不好都得走法律程序。

　　问题5

　　物业公司可以通过停水停电催交物业费吗？

　　不合法！先看《管理办法》第十九条的表述——

　　物业管理区域内的水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业服务费。

　　翻译一下：对于供水、供电、供气等第三方产品而言，物业单位只是提供辅助服务的，所收费用也是“代收”，连“手续费”都不得额外收取，更何况去切断关乎业主基本生计的水电气呢？换言之，水电气的供应，从法律层面讲是另一个服务关系，不是物业服务的主体内容。

　　对于物业公司而言，业主欠物业费不交的话，可以通过催告、提起诉讼或申请仲裁等合法的方式解决。

　　问题6

　　停车位被物业对外出租，合法吗？

　　有可能已经违法了。先看看《管理办法》第二十条的表述——

　　未成立业主大会前，由物业服务人代管物业共用部位、共用设施设备经营收益，经营收益应实行专款专用并定期公示收支情况。其他经营主体利用物业共用部位、共用设施设备进行经营前，应当征得相关业主、业主大会和物业服务人的同意，并按照有关规定办理手续。其他经营主体交纳的租金或其他收入应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用范围。

　　根据法律人士分析，上述问题的焦点在于物业公司是否有权将地面停车位（或者其他业主共有区域）出租经营。若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。

　　若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权的，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业擅自挪用。

　　问题7

　　屋顶渗漏、水管开裂，可以不交物业费吗？

　　不可以。这个问题《管理办法》里没有明文涉及，但是我们根据以往案例归结一下。

　　如果漏水等问题是房屋本身的，那么开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任。漏水、渗水等属于房屋质量问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任；如果是装修后的水管开裂、漏水问题，那么应该找装修公司来赔偿。

　　当然，日常生活中，口碑好、服务优的物业公司总是“万能的”，他们往往会对类似问题第一时间赶到现场、第一时间进行救助。但对于业主来讲，厘清不同的法律关系后，就自然明白不能以此为由拒交物业费了。