新房成交遇冷，二手房升温 前三季度，楼市上演冰火两重天

　　长沙晚报全媒体记者 谭晓波

　　时间已悄然来到10月，回望前三季度楼市，冰火两重天的情形处处上演。一方面新房成交遇冷，特别是受到疫情影响，前三季度全国有近三成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高；另一方面二手房逐渐升温，前三季度重点监测的18城二手住宅累计成交量同比增长4%，疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补。

　　前三季度三成房企目标完成率不足65%

　　10月3日，克而瑞地产研究中心发布的报告显示，今年受到疫情影响，前三季度有近三成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。虽然也有部分房企积极抓住销售窗口期加快去化，但截至9月末，仅有8家目标完成率达到75%以上，显著低于2019年同期。

　　数据显示，今年前9个月销售排名前五的开发商分别为碧桂园、中国恒大、万科、融创中国和保利地产，全口径金额分别为6153亿元、5319亿元、4927亿元、3808亿元和3673亿元。

　　克而瑞报告称，从整体来看，虽然随着房企整体销售和供货节奏后移、下半年供应量显著提升，百强房企第三季度的操盘销售规模同比增长28.5%，较一、二季度有明显恢复，但9月规模房企的去化率水平却呈下降趋势，四季度房企去化压力仍然较高。

　　受新冠肺炎疫情的影响，2020年房企业绩目标的完成情况整体表现不及2018、2019年同期。虽然也有部分房企积极抓住销售窗口期，加快去化，截至9月末有8家目标完成率达到75%以上，处于行业较高位，但整体占比也显著低于2019年同期。

　　克而瑞在报告中指出，9月，房地产金融监管持续收紧，同时不少城市也进一步加强了调控措施。房地产市场供应明显放量但成交表现平平，30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%，累计成交面积环比下降4%，同比涨幅收窄至8%。具体而言，一线城市成交持续高位运行，同、环比分别增长61%和18%；26个二、三线城市成交整体表现平平，环比下降7%，同比增长3%。

　　市场走出疫情影响 二手房累计成交反超去年

　　上半年伴随着疫情逐渐得到控制，二手房市场累计成交在三季度实现反超。贝壳研究院数据显示，2020年前三季度重点18城二手住宅累计成交量同比增长4%。9月，100个重点城市二手住宅市场均价为15334元/平方米，环比上涨0.05%，涨幅收窄0.12个百分点；同比上涨1.79%，涨幅收窄0.03个百分点。

　　伴随着毕业季租赁需求在三季度的集中释放，全国重点18城租赁成交量环比第二季度上涨26.0%，租赁成交量在8月达到峰值，租金价格环比二季度上涨1%。今年第三季度市场表现基本符合往年的租赁市场规律，租赁市场持续得到修复，回归常态化轨道。

　　新房市场整体呈现出持续复苏，降幅收窄的特点。据贝壳研究院统计整理数据显示，重点城市整体住宅用地成交规划建筑面积累计同比降幅收窄至3.3%。三季度66城新房成交量累计同比保持一成降幅，市场恢复速度随着各地调控升级后持续放缓。

　　调控收紧叠加预期回落 年底季节性大幅反弹可能性较弱

　　尽管三季度市场依然呈现正向的市场恢复情况，但政策收紧、市场回落的相关信号也给整个房地产市场带来一系列新的考验。7月以来，深圳、东莞、杭州及成都等12城约20次出台调控政策抑制和防范市场过热。同时，住建部出台的《租赁条例》将填补住房租赁领域立法的空白，三季度全国12个地区发布了17项租赁相关政策，以规范和培育租赁市场。

　　不同于往年三季度二手市场量价持续下行，三季度二手房市场库存走高，重点18城中12城业主涨价次数环比下降，购房需求在这一阶段积蓄，预计四季度二手市场保持量降价稳，刚需将成为市场新动力。

　　在三稳目标和调控压力下，四季度新房市场则难有超出预期的表现，预计成交量和去年同期持平。相较于一、二手市场，疫情对租赁市场的冲击更大，市场弹性不足。陆续出台的收紧政策或将加速市场变冷，预计明年春节后热度有望回升。