提前还贷有难度,房子卖给家人变相“降息”?
长沙晚报掌上长沙7月24日讯(全媒体记者 孙占锋 实习生 王如芸)已经还了大部分房贷,现在提前还清还能节省利息吗?把房子卖给家人重新申请房贷,是不是就能减少房贷利息?会不会有潜在的法律风险?近日,受7月份LPR利率再度下调等因素影响,不少人再度打起提前还清房贷的算盘,甚至想出一些怪招。
利率一降再降,“月供族”心里痒痒
7月22日,最新一期的贷款市场报价利率(LPR)发布,特别是作为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价参考的5年期以上LPR,下调至3.85%,而且已是今年内的又一次下调。但是,由于房贷利率调整通常一年一次,且多为1月1日,“别人家的”低利率真让人羡慕,不少手握较高利率房贷的“月供族”心里直痒痒。
市民刘先生2016年买房时,申请到的房贷利率超过5%,远高于现在的3.85%。“这个利率差,反映到我每个月的还款额上可不秀气,如果能尽早调下来就好了!”刘先生表示,听说把房子卖给家人后,按其名义重新申请房贷,就可以按最新利率执行,节省不少利息,可又担心这里面有风险。
刘先生还给记者算了一笔账,按他手头原来100多万元的房贷总额30年期计算,之前按年利率5%等额本息还款,月供5368元,累计利息总额高达93万元。如今若改为3.85%的年利率,月供4688元,累计利息总额不到69万元,不但月供可以少还680元,利息总额更是少了24万元!
家人间转让,虽省利息但是有风险
那么,将房子卖给自己的家人是否可行呢?长沙资深房地产中介人士蔡湘平介绍,家人、亲友之间的房产转让也需要缴纳契税、个人所得税、增值税以及评估费、工本费等交易税费。“其中契税是大头,不过就算200万的总价按2%征收也就4万元,远比之前的高额房贷利息少得多。”蔡湘平说,比较关键的一环是看买受人是否满足银行征信要求,否则无法进行。
中原地产首席分析师张大伟就表示,亲友之间过户需要缴纳的税费与节省下来的利息相比孰多孰少,还需要审慎考量。虽然短期来看,这种亲属之间的过户看似能够获得利差,但忽视了交易的风险和未来的不确定性。
业内人士提醒,如此精心策划的“金融游戏”,必须以充分了解相关法律法规和银行政策,并进行周密的规划与风险评估为前提。另外,若家庭成员之间出现矛盾或分歧,可能涉及财产分配和继承问题,长远来看可能引发家庭矛盾,影响家庭的和谐与稳定。
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存量房贷款是不是提前还清就省钱?
业内资深人士提醒,在LPR利率连降的背景下,存量房是否需要提前还清房贷,一定要权衡利弊。比较直接的情况是,提前还清贷款可以节省数十万元的利息支出,但同时也占用了一大笔原本计划用于其他投资的资金。所以,要根据个人房贷利率的高低、投资理财能力、风险偏好、近期和中期资金安排等因素综合考量。
尽管提前还款确实可以减少未来的利息支出,但这并不意味着对所有购房者来说都是最优选择。另外,部分银行还对提前还款约定了一定的违约金,或存在限制提前还款的其他条款,购房者务必全面考虑才行。
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