政策加持房地产走势分化，盲目追高需慎重

长沙晚报掌上长沙10月10日讯（全媒体记者 刘军）国庆假期结束后，A股房地产板块在节后两个交易日都呈现出高开、强分化、脉冲式反弹特征。资金优先追捧一线城市国资平台、存量资产运营类标的，出险房企、三四线项目占比较高的企业反弹持续性偏弱。市场人士认为，本轮行情属于政策预期驱动的估值修复，不是行业基本面反转，后续需要持续验证销售回款、房企盈利兑现情况。

房地产行业再次引发资金关注缘于10月1日起首套房商业贷款贴息政策正式落地，今年来，在政策层面，还有住房销售制度改革、公积金条例修订、多地持续优化限购限贷、卖旧买新个税支持等政策，形成组合拳，显著降低购房成本，提振市场对“金九银十”的预期。因此，国庆后首个交易日，地产板块开盘走强，深物业A、陆家嘴等封板，世联行、大名城同步跟涨。但板块内部分歧也很明显，一线国资房企、城市更新、物业运营标的表现更强，主要项目在三四线城市、债务压力尚未化解的房企冲高乏力，部分个股盘中冲高回落。如陆家嘴，公司核心资产集中上海。国庆假期上海新房成交同比翻倍，市场预期上海本地国资房企资产质量、现金流稳定性更强，资金优先选择这类优质区域平台。另外，绿地控股因历史遗留债务规模大，诉讼较多，项目去化压力集中在非核心城市，股价也仅在重大政策出台时出现短暂脉冲反弹，反弹后快速回落。

从全年走势看，房地产板块大致分为三个阶段：一季度，地产板块维持低位磨底，各地陆续出台限购、公积金优化等托底政策，但市场信心偏弱，板块小幅波动，成交清淡，资金观望情绪浓厚；二季度，随着城市更新顶层规划落地、一线及强二线城市二手房回暖，板块迎来第一轮较为明显的估值修复；三季度随着住房销售制度改革等一揽子重磅政策发布，板块迎来年内最强一波拉升，多只国资地产股涨停，地产板块一度领涨A股。

业内人士表示，虽然政策持续加码，但居民收入预期、购房信心修复偏慢。新房去库存压力在多数三四线城市仍然严峻，房企整体盈利尚未实质性好转，不少房企仍处于减亏阶段，并未实现盈利反转。国庆节后房地产板块属于政策驱动的估值修复行情，短期行情仍有反复机会，投资者不宜盲目追高，需要持续跟踪销售数据、企业财报与地方政策落地成效。

具体到湘股，湖南本地没有纯粹以房地产开发为主业的地产湘股，但有湖南投资这类具备房地产开发、城市综合体运营业务的上市企业。湖南投资主业包含高速公路运营、酒店经营、城市综合体与住宅开发，房地产业务集中在长沙及浏阳区域，属于典型“交通基建+地产”复合型企业。

记者注意到，今年7月底以来，湖南投资开始小幅反弹。主要原因是三个：一是地产政策组合拳落地，市场对湖南、长沙本地楼市预期边际改善。二是国庆黄金周长沙新房、二手房有所回暖，改善型看房需求提升。三是公司估值处于低位，叠加长沙城市更新、存量盘活预期，短线资金跟随地产板块情绪进行博弈。除湖南投资外，其余湘股大多仅少量持有物业，不具备房地产开发主业，因此本次地产行情中基本没有跟随上涨。